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投资美国房产常见问题解析

兴化房产  发布日期:2014/8/14 15:09:56
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针对很多投资客户向我们咨询很多常见美国房产投资的问题,华美优胜投资专家就此做出了具体的解答。首先投资者们需要了解美国买房的具体流程:

在美国买房的整个过程中,要经过一层一层的手续,比较复杂,也比较严谨,通常都会选择一个好的职业经纪人来一步一步带你走,所有在交易过程中可能发生的情况,他都会在事前告诉你。

下面是来美买房的基本步骤:
选择想要买房的地区和房屋种类(独立屋还是公寓);

选择一个合法注册的房产经纪人,讨论购买要求,由经纪人介绍看房,选房;

填写买房出价合同书,付定金支票,如果出价合同书被卖方接受并由卖方在合同书上签字,则购房合同成立,双方进入具体操作程序;

一旦出价合约书被卖方接受,则定金支票须存入双方选定的公证托管公司,这家公证托管公司是帮助双方履行合同丶清理价款完成交易的中立公司,不代表任何一方;

公证托管公司对房屋产权进行核实,对产权是否有睱疵是否影响产权的完整性提出意见。如果不影响过户,则会通知双方进行下一步操作;

即使经过产权核实未发现睱疵,买方也会在closing之前购买产权保险,以便将来出现产权问题时获得赔偿;

如果购房合同是有条件履行的合同,即买方在合同中提出须做房屋检查并根据检查结果决定是否购买,则当卖方接受出价合同书后,买方即可开始聘行专业人士对房屋的状况进行检查,如果检查结果满意,则进入交易的最后一个程序closing(交付标的),如果检查结果不满意,买方要求售方维修,则双方在售方进行维修后进行交易的最后一个程序,如果售方不愿意维修或买方对检查结果不满意而不愿意继续进行交易,则交易中止,定金退还买方;

买方在closing之前购买房屋保险;

按照合同约定的时间双方前往公证托管公司办理closing(交付标的),买方付款(支付至公证托管公司帐户),售方签署产权文件,交收房屋钥匙和其他文件资料;

Closing完成之后,公证托管公司清算各方的款项,并将产权文件报送当地县政府备案,县政府备案后并盖印章,原件由公证托管公司领回后邮寄给买方,交易完整结束。

华人投资美国房产常见问题解答:

1、我在美国买房以后可以移民美国吗?

目前,在美国买房与办移民没有直接的联系。外国人只需要提供身份证明和合法入境美国的签证就可以在美申请购买房产, 买房可以被视为一种投资行为,但不可以仅因此而获得绿卡。

2、我是中国人,没有绿卡,可以在美国购置房产吗?

美国是一个成熟的市场经济国家,对外国投资者持欢迎态度。同时,法律透明公开,购房程序要比其它国家相对简单明了;任何人都可以购买美国房产,只要你拥有中国护照,你就可以完成购房交易,即使你没有美国签证,也可以通过电子邮件完成交易。如果是用现金(或银行存款)购买,没任何限制,但想获得贷款用按揭方式购买,需要办理贷款手续,可以用中国收入申请美国贷款。

3、在美国买房是必需人到美国才能买吗?

理论上你不必亲自到美国就可以买房,但最好是本人事先来美国开立好自己的银行帐户,以便用该帐户内的资金支付购房款,如果不来美国而将资金直接打入产权公司进行交接。现在大部分银行都接受这种网上签字的方法,只要有Email的地方,都可以签字,无论你在世界的哪一个地方,都可以完成在美国买房的过程。当然,在看房丶选房的过程中,你如果能亲自选择是最好的。

4、中国人在美国买房要些什么证件和资料?
如果本人亲自前往购买,只要有护照就行了。如果是委托他人购买,需要给受托人写一份授权委托书(Power of Attorney),该授权委托书需要公证,另外提供一份护照复印件就可以了,受托人有了授权委托书,可以动用在委托人名下的银行帐户中的资金支付购房款,代签买房合同等法律文件和代办过户手续。

5、中国人在美国购买的房屋产权与美国人购买的有何不同?

没什么不同,都是永久产权,产权文件上都会载明产权拥有人的姓名,获得不动产产权的时间和位置,土地占地面积和建筑物的面积等等。

6、在美国购置房产和在中国买房程序上有什么不同?

在美国买房的整个过程中,要经过一层一层的手续,比较复杂,也比较严谨。也就是说,在房产过户中的诈欺丶违约的机会率会降至最低,整个买卖的程序你可以参考买房指南中的美国购房流程与步骤。虽说过程比较复杂,但在美国的经纪人,都是需要取得各州的专业房地产的执照,才能为客人作买卖交易服务,整体水平很高,职业道德相对于国内房产中介素质要好得多。如果你能选择一个负责任丶有经验的经纪人作你的买方经纪,其它事情你就不必太担忧了。

7、我需要付经纪人佣金吗?

在美国加州, 买卖双方经纪人的佣金都由卖方支付,购房者不承担支付佣金的责任。

8、根据美国移民法的规定,获得美国投资移民EB-5的条件是:

在美国任何地方投资一百万美元,并至少直接创造十个就业机会;或在国家认可的低就业地区投资五十万美元,并至少直接创造十个就业机会;或在经政府批准的“区域中心”投资五十万美元,并直接或间接创造十个就业机会。

所以在美国买房属于商业行为,绿卡属于美国移民局管辖范畴,目前而言,在美国投资买房暂时不能直接获得绿卡。

9. 应该买那种房屋?

美国房地产市场的房屋种类很多,最主要的有独栋别墅(Single Family house),联体别墅(town house),公寓(Condo)。对于投资者而言,独栋别墅短期出租回报率较低,但因为拥有土地,土地是永久产权并不断升值,所以长期来看独栋别墅升值潜力高;公寓短期出租回报率最高,但长期升值潜力最小。外需要说明的是,美国的土地所有权分为地下权(包括地下资源开采权)丶地面权和地上空间权(包括建筑物的容积率以及在容积率范围内空间设定的通过权)

10. 购买新房还是二手房?

在美国,大多数在市场上交易的房子是二手房子,占市场上挂牌出售的房子总数的85%;新建的房子相对较少,仅占15%。这与中国大陆的房地产市场有很大的区别。在加州,大部分优良的地段已经被老的住宅社区占据,所以一般大规模开发的新建房地段会稍偏,占地较小,以前多为其他工业或农业用地,较多的靠近高速或铁轨,或有其他的一些局限,但是新房户型设计新颖有效,房屋比较智能化,并且普遍内装现代奢华,买房后直接拧包入住,不需要任何房屋整修。新房二手房各有利弊,需要职业的经纪人帮助你权衡比较。

11.到美国买房需要准备哪些文件?

现金买主需要准备的文件
1) 有效的护照和签证
2) 准备好购房资金证明(国内银行中英文版的存款证明)
3) 在美国当地银行开设的帐号
如果你想用现金购房,准备以上三项就可以了。

贷款买主需要准备的文件

1) 有效的护照和签证
2) 工作证明丶工作收入 (单位或街道开具证明,交由公证公司翻译)
3) 自付款部份的资金证明(中英文版的银行存款证明)
4) 在美国当地银行开设的帐号

12. 外国人买房可以贷款吗?

我们可以协助外国购房者在美国办理贷款手续,贷款利率大约为4.5%-5%(银行利率随时都在调整,具体以银行当天公布的为准)。要求:购房者只需要持有护照即可,若是美国绿卡或者公民身份(需提供最近2年的报税记录),需要提供最近一年的收入证明, 还要在银行存有10万美金,若是持有H-L和L-1的外国人, 首期支付头款25-30%就可以了。若是投资者购买房屋是用来投资, 首期支付款必须要50%。美国每个州的法律法规都不一样。 但一般讲,需要申请贷款买房的要比一次性全现金付款的所需材料更多,手续更复杂,成交时间大约在30天左右。全现金购房最快1个星期即可办完所有手续,过户成交。

13. 我的购房资金如何汇到美国?
如果你在中国或美国设有公司,资金的汇入或转出应该没有问题,如果你是以个人名义汇款,你会受到外汇管制的限制,无法将资金整笔一次汇出,而需要分批汇款。这样你需要更多的时间,早作准备,如果你在美国的银行已设有一个帐户是最好不过的。所以在你购房之前如果有机会来美国考查或观光的时候,顺便开设一个帐户,会对你以后的购房投资有很大帮助。如果没有,你也可以使用信得过的朋友的银行帐户。关于具体的汇款手续,你可以咨询当地的银行有关你的外汇需求。

14.在美国养房每年需要支付哪些费用?

房产税: 房产税在美国各个州和地区都不同,加州的房产税是1.25%。政府会对每个房子做一个评估,然后根据评估价计算房产税。很多国内非专业的投资人对房产税都有误解,其实按1%计算,就是你交100年房价才涨一倍;实际上100年之后房价早已涨了至少10倍,房产税根本就可以忽略不计。同时在中国虽然没有房产税的概念,可是只有70年产权,房子的建筑成本只有2000多人民币一平米,也就是说大部分成本都是土地成本,把房子的土地成本分摊到70年里,你所花的钱比美国的房产税其实还要高不少。

房屋保险:在美国购买房产的同时,一般都会购买房屋保险。一栋50万美元的房子,房屋保险大约是300-500美元/年。此外,在自然灾害多发的州往往还要额外增保一份自然灾害险,例如加州要加保地震险,南方城市要加保飓风险等。

物业费:如果买公寓或集合式住宅,通常会有物管费(association fee),用于小区的公共开支如绿化丶剪草丶卫生丶游泳池丶网球场丶垃圾和水费。有些高档一点的独立屋小区也有物管费。公寓的物业费大约每年3000到5000美元,越是年代久远的公寓维护成本越高,物业费也越贵。

房屋保养费,如杀白蚊丶换屋顶(屋顶的寿命通常是15-40年)或其他维修费用。

15. 投资房涉及的税款问题

出租:外国人在美国的房产,如果是出租,每年获利部分的缴税额为个人所得利润的20%,如果一年的个人所得为5%-7%的20%要交税。扣除房子的折旧费,一般3.5%左右的20%为实际交税费用。此处的外国人指一年中在美国居住时间未超过183天的外国人,所以非美国国籍也无绿卡的中国人,如长期居住在美国,不算是外国人。

出售:如果房产卖掉,则需要交房子获利的33%,比如20W买入的房子40W卖出,则获益的20W的33%就是要交的税。为了防止外国人在美国投资房产获利后不报税,1980年后,美国出台预扣税法案“外国个人或者公司出售位于美国的房地产时,需要预先缴纳房款的10%作为税之预留款项,这笔款项是可以被退回的”。在美国出售房地产不管是否盈利都将被预扣成交价的10%,这笔钱由过户公司扣留,然后交给美国国税局。年底卖主如实申报必要税收,国税局将扣除税收后再退回剩余部分。如果年终卖主没有报税,美国国税局会扣留这笔预扣税。并非所有的外国人在美出售房产都需要被扣除预扣税,有一定的豁免情况。如果卖方的房产是作为自住或者出售价格不超过30W美金,而且买方也将房子作为自主,那么预扣税是可以被豁免的。

16. 我无法经常去美国,我的房子如何管理?

如果您需要出租房子,我们可以帮助您出租房屋并处理所有相关的问题,包括每月巡查以及房屋维修。如果您不想出租,我们也可以帮你定期清洁丶剪草及冬季维护。具体费用和细节请和我们联系。

17. 我听说有人去美国买房被骗,有这种事情发生吗?
 
一般而言,美国房地产的买卖是被法律严格规范的经纪人模式,尤其是有公证公司监管资金和重要的文件,很难产生骗局。经纪人在合同确认之后就会提供一个close律师的监管账户(这个账户受到州房产委员会监管,账户资金不能挪用,因此是很安全的),购房者只要把款打入到监管账户就行了。这里需要注意的是一定让经纪人提供监管账户(escrow account)用来汇款(而不是直接汇到任何个人账户)。

更多美国房价信息:http://www.hminvestment.com/Estate.html

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